길고 긴 부동산 공부 유튜브,
‘나중에 볼 영상’에 저장해놓고 보지 않으신다면
핵심만 간추린 부동산 오마카세로 간단하게 공부하시지요! |
|
|
🍣 오늘 준비한 부동산 오마카세는 아래와 같습니다! |
|
|
- 하락장이 누군가가 사기 시작한다고 반등하는 게 아닙니다.
-
부린이도 한번에 이해되는 현재 부동산 시황.
-
반토막 날 수밖에 없는 부동산의 특징을 알려드리겠습니다.
|
|
|
|
업로드 일자 : 23년 1월 28일 / 조회수 : 22만회 / 영상길이 : 21분 18초 |
|
|
부동산은 장기적으로 무조건 우상향한다?
- 우상향한다. 하지만 그 과정에서 사이클이 존재한다.
- 사이클을 파악하면 피해를 줄일 수 있다.
- 부동산 시장은 하나가 아닌, 지역별 사이클이 존재한다.
- 지방광역시는 서울 수도권과 별개이다.
투자할 만한 지방권 기준
무주택자들의 가장 적절한 내 집 마련 시기는?
- 정체기, 하락기가 아닌 '상승하는 시점'
- 상승장을 충분히 기다리고 매수해도 늦지 않는다.
하락장, 향후 5년간 지속
- 하락기간에는 전세가율이 무조건 올라가지만, 이번 하락장은 전세가가 내려가는 경향
- 임대차 3법으로 인한 폭등이 제자리를 찾아가는 과정
- 이는 제도 자체의 문제점이 아닌, 시기상의 문제
하락세가 빠르게 진행되어 바닥을 찍는 시점이 당겨질까?
- 부동산 시장은 전세난이 발생해야 매매시장을 밀어올린다.
- 부동산 매수로 부동산 시장이 올라가는 것이 아니라, 부동산 시장은 자동적으로 오른다.
|
|
|
⏱️ 타임라인
0:08 '부동산은 장기적으로 무조건 우상향한다.' 동의하시나요?
1:09 이번 하락장에서 하락폭이 지역별로 차이가 생기는 요인은?
2:52 이번 하락장에서 지방권에 투자할 만한 곳은?
7:18 수도권을 기준으로 하락장은 언제까지 지속될까요?
8:00 무주택자들의 가장 적절한 내 집 마련시기. 정체기 VS 하락장?
11:50 하락장이 향후 5년간 지속될거라고 보는 이유는?
15:37 이번 하락장과 가장 유사했던 지난 하락장은?
17:15 하락세가 빠르게 진행돼 바닥을 찍는 시점이 당겨질까 ?
|
💬 많이 공감한 댓글
😀 : 이분 20년도 오른다고했고 21년 오르지만 팔아라했고 22년 거래 급감한다고 했고 23년 하락한다고 했습니다 다 맞췄죠.
😎 : 와 이 사람은 진짜 통달했네. 시장의 속성을 파악했구만. 그 복잡한 부동산시장에서 실수요와 가수요를 구분했다는 것만으로 왠만한 톱대학의 교수들보다 낫다.
🤔 : 이현철 소장님의 예리한 식견은 정말 좋네요. 다만 예측을 잘해서 명성을 얻는것은 전문가의 영역이고, 대응을 잘해서 부를 늘리는 것은 투자자의 영역이죠. 다들 대응 잘해서 부자들 되길.. |
|
|
- 임대차 3법 : 월세나 전세의 방식으로 거주하는 세입자를 위한 제도로, 1) 계약갱신청구권 (기존 2년 임대차 기간을 임차인의 의지로 2년 더 연장), 2) 전월세 상한제 (월세 상한선 5% 이내), 3) 전월세 신고제 의무화로 구성되어 있다.
- 깡통 전세 : 집주인의 주택 담보 대출 금액 + 전세금 합계 =< 집값이라, 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말이다.
|
|
|
|
업로드 일자 : 23년 2월 1일 / 조회수 : 6.3만회 / 영상길이 : 17분 41초 |
|
|
부동산 시장은 어디쯤 왔을까?
- 부동산이 주식처럼 주마다 상한가, 하한가가 결정되지 않는다.
- 부동산은 분명히 부동산 사이클(상향기 - 회복기 - 상승기 - 후퇴기)이 존재한다.
- 지역마다 사이클은 다르다.
- 서울은 상승했다가 내려가니 후퇴기
- 청주는 상승하다가 멈췄으니 상승기
- 거제는 회복하다가 멈췄으니 회복기
- 지방은 상승/회복하다가 머무첬으니 지방이 더 빠르게 반등할 가능성 존재한다.
긍정적인 신호와 부정적인 신호?
- 대출 금리 내려가고 거래가 살짝 살아나는 긍정적인 신호가 있지만.. 부정적인 신호가 훨씬 많다.
- 거래절벽 지속, 매매가 대부분 하락, 가파른 전세가격 하락, 미분양 증가 등
미래를 어떻게 예측할 수 있을까?
- 긍정적인 지표가 보이지 않으므로 당장 무엇인가가 개선되기는 어렵다.
- 하지만 무서운 것은 금리가 아닌 "심리"
- 더 이상 금리는 고점이 아닐 텐데, 가격이 언제 바닥을 칠지 모르겠다는 불안한 심리
그렇다면 해야할 일은? 👉 '객관적인 지표 지속적으로 모니터링하기'
- 전세가율 모니터링 : 개선되는 경향이라면 전세가, 전세가율이 올라가기 때문이다.
- 미분양 모니터링 : 미분양이 늘어나거나 유지되는 상황이 아닌, '확실히 줄어드는 모습'이 보인다면 지표들은 웬만큼 좋아진다.
- 하락의 속도와 하락의 크기 모니터링 : 예전에 비해 하락의 세기가 크기 때문에 반등되는 기간이 짧을 수도 있다.
|
|
|
💬 많이 공감한 댓글
👟 : 집은 발바닥 각질 잡으려 하지말고 살수있을때 사자
😎 : 저도 이 부분은 동의해요 무주택자라면, 적정한 분양가로 나오는 청약이 최고의 집 살 수 있는 기회같아요
👔 : 상급지 대단지 위주로 급매 빠지는중. 누군가는 지금 줍는다. |
|
|
|
업로드 일자 : 23년 1월 28일 / 조회수 : 22만회 / 영상길이 : 16분 39초 |
|
|
핵심은 "분양가가 얼마인가"
- 통상 분양가 대비 3배 이상 오른 곳이 반토막나는 경향을 보인다.
- = GTX 호재, 코로나 유동성 등으로 가격이 급하게 오른 아파트들
- 물가 상승을 고려했을 때, 반토막났음에도 수익이 있지만 (부동산의 가수요 때문에) 경제 상황이 좋지 않기 때문에 더 떨어질 가능성도 존재한다.
반토막났다고 무조건 싼 게 아니다.
- 마이너스 프리미엄 고려해야 한다.
- 반토막난 아파트 지역에 입주물량이 많다면?
- 반토막난 지역이 구시가지이고 더 들어올 아파트가 없다면 일시적으로 많이 조정 된 상태 ➡️ 기준 주택 시장, 분양가의 차원이 아니기 때문에 거래량 데이터를 체크해야 한다.
- 분양가가 내려간 주변 지역 아파트와 반토막난 아파트를 비교해서 집을 사거나 투자해야 한다.
- 만약 입주물량이 없거나 주변 지역에 대체지가 없다면 적극적으로 공략해도 크게 무리없다.
내 집 마련, 부동산 투자를 위해서는?
- 금리 공부는 꼭 하기 : 금리의 변동에 따라 가수요가 변한다!
- 주택구입 부담지수를 체크
- P (가격) = R (임대료, 수익료) / I (은행 금리) : 해당 공식에 따라 매도와 매수에 대한 힌트를 얻기.
- 거래량 증감, 전세가격 변동, 미분양 변동 데이터를 체크하며 판단해야 한다.
|
|
|
⏱️ 타임라인
4:14 3기 신도시에 대해 어떻게 보시나요?
8:00 올 하반기, 내년 하반기 중 매수 적정 시기는 언제가 좋을까요?
11:28 부동산 투자 잘하려면 '딱 이것만은 공부하라'고 초보자분들에게 짚어주신다면?
15:21 2023년 내 집 마련을 하려는 분들이나 부동산 투자를 하려는 분들에게 마지막 조언 |
💬 많이 공감한 댓글
👟 : 한문도 교수님의 강의를 들으면서 진솔하시고 기준점을 제시해 주셔서 무지한 저희에게 큰 힘이 됩니다 진심으로 감사드립니다 앞으로도 더 건강하시고 유익한 강의 부탁드립니다♡♡♡
😎 : 교수님 항상 팩트와 중심을 가지고 소신껏 알려주시는 교수님같으신분들이 계셔 이나라가 희망이 있습니다 건강하시고 감사합니다
🙂 : 교수님 항상 팩트와 중심을 가지고 소신껏 알려주시는 교수님 같으신 분들이 계셔 이 나라가 희망이 있습니다 건강하시고 감사합니다 |
|
|
- GTX : 수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 수도권 광역급행철도, GTX 노선 수혜 단지는 주거 편의성이 높고 서울권 출퇴근이 편리한 조건을 갖추고 있다.
- 마이너스 프리미엄 아파트 : 시세가 입주 후 분양가 밑으로 떨어져 집주인이 손해를 보고 파는 아파트
- PIR 지표 : 소득대비 주택가격지수 비율 (= 내 연봉으로 몇 년이어야 집을 살 수 있는가?)
- 주택금융통계시스템, 부동산지인, 부동산원 등에서 확인 가능
|
|
|
첫 부마카세를 구석구석 읽어주셔서 감사합니다!
별점 리뷰를 남겨주시면 더욱 입맛에 맞는 부마카세를 준비할 수 있답니다!
혹시..지인 분과 함께 즐기고 싶다면 링크를 통해 부마카세를 소개해주세요! |
|
|
|
