2023 부동산 정책, 나만 모를 수 없지!

2023. 3. 7.

투자의 모든 결정과 책임은 본인에게 따릅니다.

길고 긴 부동산 유튜브,

'나중에 볼 영상'에 저장해놓고 보지 않으신다면

핵심만 간추린 부동산 오마카세로 간단하게 공부하시지요!

🍣 오늘의 부동산 오마카세

2023년 올해부터 부동산 시장은 이렇게 바뀝니다.
규제지역 전격 해제 + 현정부 모든 정책의 혜택을 모조리 다 받는 최고의 수혜지는
2023 특례보금자리론, 너무 잘나가서 걱정인 이유
2023 부동산정책 현명한 대처법!

출처 : 월급쟁이부자들TV https://youtu.be/p9NFxvpnwD8

업로드 일자 : 23년 1월 5일 / 조회수 : 31만회 / 영상 길이 : 54분 5초

한마디로, "과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산 시장 연착륙 유도"

◾️ 다주택자는? 천천히 매도할 수 있도록

취득세, 양도세 중과 완화/배제
단기양도세율 환원
주택권과 입주권 완화
규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제 해제
LTV 상한을 30%로 적용

◾️ 실수요자는? 편하게 매수할 수 있도록

규제지역 해제
분양가 상한제 적용지역도 합리적 조정
과도한 실거주 및 전매제한 규제 환원
생활안정과 임차인 보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제완화
재산세 인하
특례보금자리론

◾️ 공급관리는? 장기적으로 급등락 없게, 안정적으로 공급관리

PF시장 부실 방지
재건축 안전진단 합리화

◾️ 임대차 시장은? 장기적으로 구조적 안정화

민간등록임대 다시 복원해서 세제 혜택, 대출규제 완화
전세사고 방지를 위해 제도 개선

⏱ 타임라인

03:02 전체 훑어보기

06:15 다주택자

18:30 실수요자

27:30 공급

33:20 임대안정

42:26 총정리

💬 많이 공감한 댓글

🎧 : 와~ 장장 1시간의 엄청난 강의! 라이브로 들을 때도 정말 좋았는데, 이렇게 통으로 다 올려주셔서 감사합니다 덕분에 2023년 부동산 시장이 두렵지 않습니다! 주변에 많이 공유하겠습니다

🫐 : 이런 강의 무료로 볼 수 있게 해주셔셔 감사합니다. 어려운 내용을 아주 쉽게 설명해 주셔셔 큰 도움 됬습니다. 앞으로도 좋은 강의 부탁드립니다~ 2022년 한해 동안 정말 고생 많으셨구 100만 200만 구독자 되는 건 시간 문제인 것 같습니다~

📒 간단용어설명

연착륙 : 경기가 고성장에서 급격한 경기침체나 실업증가를 야기하지 않으면서 안정기에 접어드는 현상
경착륙 : 활기를 띠던 경기가 갑자기 침체되면서 주가가 폭락하고 실업자가 급증하는 일
LTV : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)
규제지역 : 주택가격의 안정을 위해 부동산규제를 지정하는 지구 (서울, 과천, 성남, 하남, 광명)
PF : 대규모 자금이 소요되는 프로젝트에 자금을 조달하는 기법, 우리나라의 PF는 대부분 부동산 건축 PF를 의미
재건축 안전진단 합리화 방안 : 이전보다 재건축 허가 기준이 낮아져, 재건축이 수월해짐
민간임대주택 : 임대사업자가 임대목적으로 제공하는 주택

출처 : 모두의 부동산 https://www.youtube.com/watch?v=z4UpmgM6Bf4

업로드 일자 : 23년 1월 5일 / 조회수 : 6.6만회 / 영상 길이 : 21분 32초

◾️ 규제지역 해제, 억울한 지역과 환호하는 지역은?

가장 억울한 지역 : 송파구
강남3구라는 타이틀 때문에 집값이 많이 내렸음에도 불구하고 규제지역에 포함

가장 환호하는 지역 : 성동구
특히 성수동의 경우 집값이 오른 곳이 있지만 비규제지역에 해당

비규제 지역 혜택 : 2주택 취득세 8.4% ➡️ 1.1% / 종부세 중과 X / 다주택자 주택담보대출 가능 / 실거주 안 해도 양도세 비과세 / 청약시 전매제한 6개월

◾️ 토지거래허가구역 해제 예고 (서울시결정)

삼성, 청담, 대치, 잠실 : 23년 6월 22일까지 지정
양천, 영등포, 성동, 강남 : 23년 4월 26일까지 지정

◾️ 규제 해제의 최대 수혜지는?

여의도, 목동, 성수동
Why? 비규제지역 + 토지거래허가구역에서 해제 + 재건축 안전진단 합리화

⏱ 타임라인

00:00 규제지역 대거해제

12:04 토지거래허가구역 해제

14:30 규제해제의 최대 수혜지

💬 많이 공감한 댓글

🤓 : 결국 어느정도 자금력이 있어야하네요. 수혜가 될 지역들 가격이 후덜덜~ 가고 싶어도 갈 수 없는 지역들 ㅠ.ㅠ;; 현금 많은 사람들이 더 수혜를 받는 구조네요.

🧐 : 송파구가 많이 떨어졌어도 안풀어준건 둔촌주공 계약 시점이어서 그런거 아닐까요...? 송파까지 풀리면 둔촌 사라고 풀어준 다주택자들이 송파로 눈을 돌릴것 같은데;; 정부 입장에서는 가장 급한건 무주택자, 다주택자 걱정이 아니라 미분양으로 인한 건설사 줄부도, 금융 시장 붕괴일 것 같은데요ㅎ

📒 간단용어설명

토지거래허가구역 : 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역
재건축 안전진단 합리화 방안 : 이전보다 재건축 허가 기준이 낮아져, 재건축이 수월해짐

출처 : 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 https://www.youtube.com/watch?v=rLsx7_OttJw

업로드 일자 : 23년 2월 8일 / 조회수 : 3.4만회 / 영상 길이 : 29분 34초

◾️ 1년동안 40조원 사용 계획됐던 특례보금자리론, 1주일만에 신청금액 10조 5000억원

60%는 대환대출목적으로, 30%는 신규 구매수요로 예상

◾️ 특례보금자리론의 금리가 시중금리보다 더 비쌀 수도 있다.

이유 1) 단기간에 많이 몰린 수요
이유 2) 중도상환수수료가 무료이기 때문에 쉽게 조기상환할 수 있음 ➡️ 중도상환율이 높아진다면 콜옵션의 금리 인상 가능성 커짐 ➡️ 콜옵션까지 반영하여 특례보금자리론의 이자 산정 ➡️ 결과적으로 시중금리의 경쟁력을 따라잡지 못할 가능성

⏱ 타임라인

1:40 특례보금자리론 이용 현황

6:40 특례보금자리론 금리하락속도가 시중금리하락속도를 따라가기 힘든 이유

12:15 해외에 MBS를 판다는 이야기도?

15:13 중도상환수수료 무료정책이 금리를 낮추는데 부정적인 영향을 끼칠수도..

💬 많이 공감한 댓글

🌱 : 시중 금리가 내려가고 있는데도 불구하고 특례보금자리론을 지금 빌리는 이유
1. 이미 빌린 대출(변동금리로 6.5%)은 한 두달 기다려도 이자율이 여전히 5%은 넘을 것 같음. 이미 빌린 대출은 변동금리 반영을 천천히 내려주기 때문
2. 특례보금자리론으로 한 달이라도 빨리 갈타아서 대출금리를 6.5%에서 4.5%로 낮춰서 이자를 내다가 시중은행 대출이 3~4%로 내려가면, 그 때 다시 또 대환대출하려고 해서
3. 이미 시중에 카카오뱅크 같은데도 4.15%에 대출은 가능함. 하지만 소득에 따른 대출가능 금액이 특례보금자리보다 적고, 40년 상환으로 해야 함

📒 간단용어설명

특례보금자리론 : 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 상품으로 1년간 한시적으로 운영되는 고정금리 정책 대출상품 (더 알고 싶다면? 링크)

대환대출 : 기존의 대출을 상환하기 위한 대출
주택저당증권(MBS) : 금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권 (➡️ 주택을 저당으로 발행한 증권)
DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

콜옵션 : 어떤 상품이나 유가증권 등을 미리 정한 가격으로 일정 시점에 살 수 있는 권리

출처 : MKTV 김미경TV https://youtu.be/RzfCr3NMTy8

업로드 일자 : 23년 1월 16일 / 조회수 : 15만회 / 영상 길이 : 17분 4초

◾️ 주택 가격 하락, 견딜 수 있으면 무조건 견뎌라!

예를 들어 6억 물건 (3억 대출 + 3억 자금)이 30% 하락시 ➡️ 4억 2천 (= 대출 3억 + 내 돈 1억 2천), 1억 2천으로 할 수 있는 방안이 없다.
버티며 주거 비용을 낮추는 전략으로

◾️ 금리가 살짝 떨어질 때 움직여라!

기준 금리 상향 ➡️ 기준 금리 정체 ➡️ 정체된 금리로 적응하는 시기 ➡️ 금리가 살짝 떨어지는 시기.. 금리가 살짝 떨어질 때 움직여라!

◾️ 2023 부동산 정책 현명한 대처법은?

금융 관련 정책을 유심히 보기
올해는 투자보다 현금을 모으기
무주택자들의 경우, 지금 움직일 타이밍은 아니지만 주택은 소유하는 게 좋음
- 따라서 1) 현금 축적 2) 금융상품 알아보기 3) 단지에 대한 공부하기
1주택자들 (특히 영끌)의 경우, 무조건 버티기
- 실거주하고 있다면, 전세를 놓아서 대출 비중을 줄이고 본인은 저렴한 곳으로 가서 살기