🍣 부동산 대출 오해 풀어드림 (feat.짱구집 32년 이자)

2023. 10. 25.

🏡 투자의 모든 결정과 책임은 본인에게 따릅니다.

길고 긴 부동산 유튜브,

'나중에 볼 영상'에 저장해놓고 보지 않으신다면

핵심만 간추린 부동산 오마카세로 간단하게 공부하시지요!

* 모든 내용은 각 유튜브 영상의 입장이며,

정보에 대한 정확한 이해를 원하신다면

영상을 직접 확인해주세요!

🍣 오늘의 부동산 오마카세

집 없는 나도 알고 있어야 할 부동산 기초
부자만 점점 더 잘 살게 된다? 돈의 속성을 이해하면 우리도 부자 될 수 있다!
"부동산보다 중요해요" 2030이 알아야 할 대출에 대한 모든 것

출처 : 14F 일사에프 https://youtu.be/x9tYdmBQiSQ?feature=shared

업로드 일자 : 20년 6월 13일 / 조회수 : 59만회 / 영상길이 : 11분 5초

◾️ 집은 필수재이자 경제재

살려면 꼭 필요하면서도😴, 집값이 오르면 자산이 오르기 때문에 📈
집이 있으면 주택 연금(집을 담보로 연금 받는 것!) 신청 가능 👨🏻‍🦳💵

◾️ 아무 땅 위에 집짓기? ❌

"이 땅에는 집만 짓고, 저 땅에는 농사만 짓고, 요 땅에는 상가만 지어~"
땅마다 용도가 정해져 있음 = 용도지역!
도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등등...
핵심은 건폐율과 용적률! 건폐율과 용적률이 높은 땅이 비싸다..🥇
- 건폐율 : 집을 지을 수 있는 넓이에 대한 비율 (ex. 100평 짜리 땅의 건폐율이 70%라면 건물을 지을 수 있는 땅은 70평)
- 용적률 : 건물을 세울 수 있는 높이에 대한 비율

◾️ 주택의 종류

단독주택과 공동주택
- 단독주택 : 집주인이 1명 (=등기 1개)
- 공동 주택 : 집주인이 여러명 (=등기 여러개, 호실별로 집주인이 다른 경우)

◾️ 집을 사는 방법 (통상, 계약금 -> 중도금 -> 잔금)

분양
- 건설사가 집을 짓는 동안 중도금을 내고 입주 전 잔금을 치루기
- 중도금 대출 ⭕️, 집을 담보로 잔금 대출 ⭕️
중고매매
- 등기부등본을 뗀 후 집주인이 맞는지 꼼꼼히 확인
- 중도금을 낸 상태에서 계약해지 불가능 (계약금 단계에서는 가능)
경매
- 일반적으로 대출이 많이 나오는 편
- 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰되는 방식
재개발/재건축의 입주권을 사서 새집 받기
- 재개발 : 낙후된 일대를 모두 다시 개발
- 재건축 : 낙후된 건물만을 다시 지음
- 시간이 굉장히 오래 걸림
- 새로 지은 집에 입주할 수 있는 조합원의 권리를 거래할 수도 있음

◾️ 주택 담보 대출

LTV (Loan To Value) : 집 가치에 대해서 얼마만큼 대출 가능 (LTV 80% - 1억짜리 집이라면 8천 만원 대출 가능)
DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율) : 내가 1년동안 상환하는 주담대 원리금(원금과 이자) + 다른 대출 이자의 합이 내 소득의 N%를 넘으면 안 된다고 정하는 것
DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) : 주담대 원리금 + 다른 대출 원리금의 합이 내 소득의 N%를 넘으면 안 된다고 정하는 것

출처 : 사피엔스 스튜디오 https://youtu.be/o7yQ2G3OqLY?feature=shared

업로드 일자 : 22년 3월 21일 / 조회수 110만회 / 영상길이 : 36분 5초

◾️ 돈은 어떻게 늘어날까?

국가가 돈을 찍어내는 것은 일부분!
은행이 새로운 돈을 창조해서 대출한다! 🏦 (누군가의 예금을 대출해주는 원리 ❌)
- 월요일에 A가 은행에 1억을 예금 ▶ 화요일에 B가 1억을 대출 ▶ 수요일에 A가 1억을 다시 출금
- 월요일까지만해도 전세계에 돈이 1억원 밖에 없었는데, 수요일에는 시장에 2억원이 있음
- 이런 방식으로 매일 매일 돈의 양은 늘어나고 있음

◾️ 화폐가 계속 늘어나기만 한다면 현금의 가치는 계속 떨어지는 것 아닌가요?

YES, 하지만 시중의 통화량이 줄어든다면 화폐의 가치가 상승하게 되어 사람들은 소비를 줄이게 됨! 돈을 쓰는 것보다 가지고 있는 것이 이득이기 때문
소비가 줄어들면 기업 이윤 감소 + 생산 위축되어 ▶ 고용 감소 + 임금 하락을 초래
고용 감소로 인한 실업과 소득의 감소는 다시 수요를 감소시켜 추가적인 가격 하락을 초래
👌 인류가 합의한 가장 합리적인 경제 시스템 = 화폐가 늘어나는 것

◾️ 언제 돈이 빠르게 늘어나고, 언제 돈이 천천히 늘어날까?

외환위기, 글로벌 금융위기 등 불경기일 때는 돈의 양이 줄어듦
불경기일 때는 금리를 낮춰서 대출을 권장함 (=화폐량 증가 유도)

◾️ 돈이 늘어나는 세상 vs 돈이 줄어드는 세상, 돈이 늘어나는 세상이 낫다!

돈이 한정적이었던 과거에는 타인의 돈을 약탈하는 방법(전쟁)으로 부를 증식했지만, 현재에는 늘어나는 돈을 능력만큼 취할 수 있음

◾️ 하지만 부작용 역시 존재하는데.. 부의 양극화

주머니가 넉넉해진 당신! 무슨 휴대폰을 구매할 것인가요?
대부분이 애플 혹은 삼성을 선택할 것이고, 우리가 번 돈은 좋은 제품을 만드는 기업으로 가게 됨 ▶ 돈의 양극화 Start

◾️ 😅 결론 : 돈이 늘어나는 것은 필연적인 사이클

대출 ⬆️ - 통화량 ⬆️ - 보유자산 ⬆️ - 소비 ⬆️ - 양극화 ⬆️ - 금리 ⬇️ - 대출 ⬆️

◾️ 그래서 우리는 투자를 어떻게 해야 하나?

그 어떤 전문가도 정답은 모른다. 🤷🏻‍♂️❓
단, 돈의 양이 늘어난다는 사실을 잊지말자. 절약과 저축만으로 돈이 늘어나는 것은 쉽지 않다.
하나의 투자로 큰 돈을 버는 것보다는 분산 투자하여 적어도 나의 부자 순위가 밀려나지 않도록 대비하자.
젊을 수록 빚을 내서 투자하는 것이 맞다 🤷🏻‍♂️ ❗️
- 자산 중 현금 비율이 압도적으로 높다면, 모여 있는 현금 자산을 이용 혹은 대출을 이용해서 포트폴리오를 만들자.
- 당장의 수익 목적 ❌, 오를 땐 오르고 내릴 땐 내리더라도 남들이 다 하는 투자를 하지 않아서 부의 순위가 밀리는 일을 방지하기 위해서.

출처 : 김짠부 https://www.youtube.com/watch?v=eFu1YjmHk4c

업로드 일자 : 22년 10월 21일 / 조회수 : 6.7만회 / 영상길이 : 10분 7초

◾️ 대출 = 남의 돈을 빌린다? 빚지면 큰일난다? 망한다? 못 갚으면 어떡하지?

대출을 가장 많이 받는 사람은 '재벌'
대출은 정수기 렌탈과 비슷, 사용료를 잘 내다가 반납하면 되는 것!

◾️ 어떤 사람들이 대출을 공부하고 대출을 이용하면 좋을까?

영상 제작일 (2022년 10월) 2021년 주담대 금리 : 2%대 ▶ 2022년 주담대 금리 : 4%대 즉, 4% 이상의 수익을 낼 수 있으면 대출 받으면 된다!
필요 시점에 잘 받는 것이 중요
(2023년 10월 기준 주담대 금리 : 7%대)

◾️ 대출은 사다리!

내가 10층을 올라가야 하는데, 5층 짜리 사다리가 있으면 조금 더 수월하게 올라갈 수 있다.
부동산은 천천히 우상향하는 종목이기 때문에 필요시에 대출을 활용하면 된다.

◾️ 어떻게 집을 담보로 돈을 빌려주는 거지?

담보 : 맡아서 보증함
집을 담보로 대출했는데, 이자가 밀린다면 은행은 담보한 부동산을 처분해서 못 받은 돈을 마련

◾️ 주거래 은행에 목 맬 필요 없음!

대출이 필요한 시점에 가장 나에게 이득인 은행을 선택하기

◾️ 미래에 대출을 생각하고 있다면 해야할 행동

본인의 소득을 파악하기 : 내 소득이 대출에 통과되는 소득인지를 확인하기 위해서
- 소득의 종류 : 회사에서 받는 소득, 건강보험료의 평균 (보금자리론 등), 신용점수 관리
- 카드론, 현금서비스는 절대 ❌
대부분 생애최초 대출을 받을 텐데, 상품따라 당일에만 가능한 대출이 있을 것 (➡️ 대출 받을 때 확인해보기)
부동산에 대한 공부