🏠 전세사기 수법부터 예방법까지 모두 담았다!

2023. 5. 9.

투자의 모든 결정과 책임은 본인에게 따릅니다.

길고 긴 부동산 유튜브,

'나중에 볼 영상'에 저장해놓고 보지 않으신다면

핵심만 간추린 부동산 오마카세로 간단하게 공부하시지요!

🍣 오늘의 부동산 오마카세

전세사기로 온 나라가 쑥대밭이 된 상황
전세 사기는 이렇게 만들어집니다
전세 사기 안 당하는 법

출처 : 부읽남TV https://youtu.be/sUXwehojpBs

업로드 일자 : 23년 4월 27일 / 조회수 : 13만회 / 영상길이 : 23분 54초

◾️ 전세사기 발생 히스토리

20년 8월 임대차 3법 통과 이후 매매, 전세 가격의 상승 가격 ➡️ 아파트 살던 사람들이 빌라, 오피스텔로 이동 (수요 증가)
- 사기꾼의 경우 : 대출이 가득한 집에 시세보다 높게 전세를 맞춘 후 가짜 명의로 교체 ➡️ 세입자로 들어온 사람들이 대출을 떠안게 된 상황
- 투자 목적이지만 세입자가 위험한 경우 : 매매가와 전세가의 차이가 적을 때 매입 ➡️ 22년 금리 급등으로 매매가, 전세가 동반 하락 ➡️ 전세금 반환이 어려워짐

◾️ 왜 23년도에 문제가 되었는가?

임대차3법 ➡️ 높은 전세 금액 형성
전세대출 ➡️ 금리가 낮기 때문에 많은 사람들이 쉽게 이용
전세보증보험 ➡️ 보험만을 믿고 집에 묶인 대출을 제대로 확인하지 않음

◾️ 이 상황을 해결하기 위해서는?

전세보증보험 축소
전세대출한도 축소
비아파트 주택수 제외 (청약 점수 높이기 위해 빌라에 전세로 들어가는 것을 줄이기)
LTV 한도 인상
전세의 월세화

◾️ 임차인 지원법이 아닌 낙찰자 지원법이 되어야 한다

현재 정책들은 전세사기 피해자가 해당 집을 낙찰 받을 때 유리한 조건들만 제시
하지만 피해자들은 그 집을 매입하고 싶어하지 않을 뿐더러, 부동산 관련 지식이 낮다면 좋은 가격에 매입할 수 없음
낙찰가가 높아야 피해자에게 보상이 돌아갈 수 있기 때문에 경매 투자자들의 경쟁을 부추길 수 있을 정도의 경매 메리트를 제공해야 함

⏱ 타임라인

00:10 전세사기 뉴스 소개

03:07 왜 이런 일이 일어나는가

09:17 왜 23년도에 큰 문제가 된 것인가

11:54 전세보증금 반환보증 사고 금액 추이

13:36 이 상황을 해결하려면?

16:43 정책권의 대책

18:04 특별법 소개

19:18 임차인 지원법이 아닌 낙찰자 지원법이 되어야

💬 많이 공감한 댓글

🧢 : 수년 전부터 전세 살지말라고 외치던 부읽남 그는 도대체

🌂 : 임대차3법이 불을 더 지폈다는데 참...법 만드는 사람들은 논의에 논의를 거치고 거쳐서 만들어야 하는데 왜 우리 국회는 그러질 못할까요 안타깝네요ㅠ

출처 : [이현철] 아파트사이클연구소 https://youtu.be/mbAXr89h4FE

업로드 일자 : 23년 4월 28일 / 조회수 : 3.7만회 / 영상길이 : 36분 48초

◾️ 전세사기는 주로 신축 건물에서 발생한다

신축 빌라 사기 과정

1. 사기꾼 : 2억에 사서 2억에 전세 맞추고 싶어! (=무피투자)

2. 하지만 주변 시세는 1.5억이기 때문에 임차인은 불안하다.

3. 사회 경험이 없는 2030 임차인에게 다음과 같이 설득한다.

- 5천만원만 대출 받으면 더 깨끗한 곳에서 살 수 있다
- 대출 이자는 지원해주겠다
- 2년 후엔 가격이 오르기 때문에 전세금 되돌려줄 수 있다

4. 집값 하락 + 금리 상승에 못버텨 경매에 넘어간다. 건물에 대한 대금은 임차인보다 앞선 권리의 채권자에게 배당되어, 결국 세입자는 전세금을 돌려받을 수 없다.

◾️ 월세 수익형 상품인 오피스텔에서 전세사기가 발생하는 이유

가격이 잘 오르지 않는 오피스텔은 주로 투자자들이 월세 수익을 목적으로 매입한다
하지만 월세가 구해지지 않거나 잔금을 맞추기 어려울 때 투자자들은 전세를 맞추는데, 이 때 신축 빌라 사기와 같은 과정으로 전세 세팅을 한다.
집값 하락 + 금리 상승에 못버텼을 때의 피해가 고스란히 세입자들에게 돌아간다.

이어지는 영상 : '전세 사기 주택 공공매입'은 사기꾼을 더 늘릴 수 있다. (https://youtu.be/i_zZnWHGGDA )

공공매입의 반대 이유

1. 가격 산정의 문제 : 공공매입은 싸게 매입하는 게 중요, 하지만 임대인(사기꾼)은 싸게 팔지 않으며, 만약 정가에 매입하게 되면 사기꾼들 좋은 일 시켜주는 꼴

2. 피해자에게 보상이 안 될 수도 : 피해자의 권리가 후순위라면 피해자들에게 보상이 이루어질 수 없다

3. 세금의 문제 : 한 번 매입하기 시작하면 끊임 없이 세금으로 매입해야 한다

💬 많이 공감한 댓글

🥫 : 소장님의 강의를 들으니, 왜 사기를 당하는지 알겠네요~ 결국엔 모든 사기가 그렇듯, 근본적으로는 사람의 욕심을 활용한다는 생각입니다. 아무튼 구체적인 사례를 들어 설명해주셔서 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

🐙 : 오피스텔은 전량 후분양제로 바꿔야 합니다. 어차피 건물 한채정도인데 누굴위해 선분양하는 걸까요. 아파트는 워낙 금액이 커서 그렇다지만 오피스텔도 묻어가는걸 차단해야 합니다.

출처 : 안선생 (집 구하기) https://youtu.be/A7t2qLTuTWw

업로드 일자 : 22년 10월 14일 / 조회수 2.5만회 / 영상길이 : 31분 38초

◾️ 계약 전 체크할 것들

중개업자 등록 여부 확인
- [국가공간정보 포털 - 열린 공간 - 부동산중개업 조회 - 정보 입력 후 확인]
등기부등본 확인
- 을구의 근저당 확인 : 근저당 + 전세 보증금 > 매매가의 70%
- 갑구에 신탁 등기가 없는지 확인
임대인에게 국세/지방세 완납증명서 요구
- 경매 진행시 내 보증금보다 국세, 지방세가 우선 배당되기 때문에 못 돌려받을 수 있음
우리집의 매매가, 전세가 vs 동네의 매매가, 전세가를 비교
임대인의 신분증 진위 여부 확인
- 382에 전화해서 일치 여부 확인, 운전면허증이라면 [경찰청 교통민원 24 - 운전면허증 진위여부조회]
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- [주택도시보증공사 인터넷 보증 - 전세보증금반환보증가능여부확인 - 가입가능 여부 확인]

◾️ 계약시 체크할 것들

임대인이 직접 나오는 경우에만 계약하기
특약사항 기재하기
- 등기부등본 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하기
- 선순위 근저당 말소 조건으로 계약하는 경우, 잔금 지급시 근저당 꼭 말소하기
- 전세자금 대출 및 보증보험 가입에 협조 + 실행 불가능시 계약금 전액 반환
계약 직전 등기부등본 확인하기

◾️ 계약 후 체크할 것들

잔금 납부 전 등기부등본 확인
이사 당일 전입 신고 + 확정일자 받기
전세 보증보험 가입하기

⏱ 타임라인

00:26 이 체크리스트를 활용하세요

02:02 계약 전 체크할 것들

20:05 계약 시 체크할 것들

25:48 계약 후 체크할 것들

💬 많이 공감한 댓글

💫 : 안선생님의 영상이랑 체크리스트, 집구할 때 시간을 효율적으로 쓰는 방법 등 알려준 것들 덕분에 구로디지털단지 역에서 10분 거리에 있는 6층 원룸을 월세 27만원에 구해서 살고 있습니다 정말 안선생님은 집구하는 법을 차분하게 꼼꼼히 잘 알려주시는 것 같아요 너무 깔끔한 설명 감사합니다️