🧐 싸게 매입할 수 있는 경매, 무엇인지 궁금하다면?

2023. 6. 7.

투자의 모든 결정과 책임은 본인에게 따릅니다.

길고 긴 부동산 유튜브,

'나중에 볼 영상'에 저장해놓고 보지 않으신다면

핵심만 간추린 부동산 오마카세로 간단하게 공부하시지요!

🍣 오늘의 부동산 오마카세

10분만 투자하면 부동산 경매에 대한 이해가 끝납니다
누구나 부동산 경매로 수익내는 방법은 따로 있습니다
부동산 경매 싸다고 낙찰 받으면 파산하는 3가지

🔹 원활한 이해를 위한 경매 단어 정리!

경매 : 법원이 주체가 되어 채무자(돈 빌린 사람)의 재산을 팔아서 채권자(돈 빌려준 사람)에게 나누어주는 법적 절차
- 돈을 빌리는 사람만 있고 갚지 않는다면 돈의 흐름이 원활해지지 않기 때문에 국가 기관이 나서서 돈을 받을 수 있게 조치해주는 것
배당요구신청 : 채권자가 채무자에게 받을 돈이 얼마인지 법원에 알려주는 것
현황조사 : 법원 소속 집행관이 경매 물건 상태를 조사하는 것 (세입자 유무, 세입자의 보증금과 월세, 전입신고, 확정일자 등)
감정가 : 물건의 감정 가격. 경매 물건의 위치, 주변 환경 등을 고려하여 정해짐
권리분석 : 부동산이 거래된 과거 내역에 따라 부동산에 부여된 권리가 있는데, 이중 낙찰자에게 인수되는 위험한 권리가 있는지 확인하는 것
말소기준권리 : 매수인이 대금납부를 하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 뜻하며, 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입 등기 중 가장 빠른 권리가 말소기준권리임
매각 : 물건을 파는 것
입찰 : 경매에 참가하는 것
낙찰 : 가장 높은 가격을 적어 물건을 취득한 것
유찰 : 입찰자가 없거나 여러 사유로 입찰이 무효가 되는 일
인도명령 : 매수인이 부동산을 사용, 수익하기 위해 점유자로부터 부동산을 인도 받을 수 있도록 하는 것
명도 : 낙찰 받은 부동산에 살고 있는 전 소유자나 임차인, 기타 점유자 등을 내보내는 행위

출처 : 신차장 https://youtu.be/8n4v-Uw9rzQ

업로드 일자 : 22년 9월 10일 / 조회수 : 2.2만회 / 영상길이 : 9분 47초

◾️ 절차

1. 경매 개시 결정

저당권자, 채권자가 법원에 부동산 경매를 신청
법원이 매각물건 명세서, 현황 조사서 기록
감정평가원이 물건에 대한 평가(감정 평가)를 통해 최저 매각 가격 결정

2. 입찰 실시

입찰 보증금을 내고 입찰, 입찰 보증금은 통상 최저 매각 가격의 10%
만약, 아무도 입찰하지 않는다면 해당 물건은 유찰되는데 이 때 저감률은 20-30%
(예를 들어, 최저 매각 금액이 1억인 물건이 1회 유찰되면 다음 최저 매각 금액은 7-8000만원)

3. 경락허가 (법원이 낙찰자에게 부동산 소유권을 취득하게 하는 처분)

물건 상태가 이상하다면 이의신청 가능
대금 납부 기한이 정해지면 기한 내에 대금을 납부해야 함
만약, 대금을 납부하지 않는다면 재매각 (저감X)
대금 납부를 하게 되면 부동산에 대한 소유권자가 됨

4. 소유권 이전 등기 및 배당 실시

부동산의 인도 및 명도, 명도가 잘 안 된다면 강제 집행
인도 명령 신청은 대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 함
이후 매도 / 임대 / 실거주 중 선택

⏱ 타임라인

1:08 경매 개시 결정

2:50 입찰 실시

3:25 차순위 매수 신고 조건

7:35 소유권 이전 등기 및 배당 실시

💬 많이 공감한 댓글

💬 : 차순위신고 설명 정말 잘해주신것 같네요. 중개사공부중 이시면 지금 이시점이 정말 중요하고 힘든 시간을 보낼 시기임에도 불구하고 이렇게 도움이 되는 영상들 올려 주셔서 감사합니다. 항상 많은 도움을 받고 있습니다^^

출처 : 행크TV https://youtu.be/ZolPQE5CoBI

업로드 일자 : 22년 8월 18일 / 조회수 : 15만회 / 영상길이 : 17분 22초

◾️ 공부 완성의 의미는?

'권리분석, 시세조사, 낙찰 후 출구 전략'의 한 사이클을 경험하면 공부의 완성

◾️ 상가 공부는?

권리분석
시세, 임대 및 공실률
임대 수익에 따른 매매 가격
업종에 대한 이해, 임차인이 얼마나 돈을 버는지

◾️ 경매의 장점

원금보장 가능
- 경매는 급매보다 싸기 때문에 가격이 떨어져도 타격이 덜 한 편
대출 활용 용이
전국의 다양한 물건 검색 가능
한 번 배우면 평생 활용 가능

⏱ 타임라인

2:30 공부 완성의 의미는?

12:20 경매의 장점

💬 많이 공감한 댓글

🧸 : 사무장님이 콕 짚어 주시는 기본 ! 팩트를 체크하고 철저하게 시세 조사하며 공부 완성하고 투자하기 늘 알찬 내용 감사합니다

🎁 : 팩트체크, 공부의 완성, 철저한 시세조사. 꼭 지켜야하는 기본을 다시 짚어주셔서 감사합니다.

출처 : 대장TV https://youtu.be/VRTJXOe6RIM

업로드 일자 : 20년 9월 7일 / 조회수 37만회 / 영상길이 : 10분 2초

◾️ 낙찰 받으면 무조건 망하는 best 3

1. 부동산 호가와 실거래가에 눈이 멀지 말자

실거래가와 호가만 보고 가격을 책정한 후, 경매 법정의 과열되는 열기 때문에 높은 가격으로 입찰가를 쓰는 경우가 있음
이러한 경우는 보증금을 포기할 수 있는 사례로 변질될 수 있음
처음부터 이기는 금액으로 부동산을 매입해야 하기 때문에 실거래가, 호가, 전화 임장, 수요량과 공급량 확인, 발품 팔기를 통해 가격적인 부분을 면밀히 검토해야함

2. 말소기준 권리보다 우선하는 권리 검토하기